Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Klicka här, skriv din fråga och skicka till oss
Läsarfrågor och expertsvar som rör ekonomi i bostadsrättsföreningar
Differentierad kapitalinsats är både omöjligt och opraktiskt
Hej! vi är en bostadsrättsförening som förvaltar fritidshus. Styrelsen har tagit beslut på årsstämma - som alla medlemmar har godkänt att årligen betala in en kapitalinsättning för att föreningen ska ha ett stort kapital när kommunen tar över vattnet för en kostnad över 400 000 kronor.
Om någon medlem betalar in för mycket i kapitalinsättning kan då överskottet omvandlas till hyresavikostnad det vill säga medlemmen får under någon eller några månader gratis hyra/inbetalning.
En person i styrelsen påstod att man inte kan blanda ihop frivillig kapitalinsättning och månatlig hyresavi bokföringsmässigt, det vill säga att omföra från balansen till resultat och årsintäkt. Kapitalinsättning görs enligt andelstalsmetoden. Vi har ännu inte fått räkningen från kommunen så vi vet inte hur stor anslutningsavgiften för vatten blir.
Med vänlig hälsning – Rita
Svar: Med normala stadgar är det inte möjligt med differentierad kapitalinsats och det är också opraktiskt. Det är inte heller lämpligt att ändra stadgar för att möjliggöra detta. För mindre kostnader för föreningen, som 400 000 kronor, är det bästa att ta upp ett lån och sedan amortera av det med månadsavgiftsbetalningarna. Det finns andra möjligheter som höjd insats, alternativt är kanske den bästa möjligheten att besluta om en tillfälligt förhöjd årsavgift. Men det jag skulle rekommendera är att föreningen slår ut kostnaden över tid med ett lån.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens - bostadsrätt
Ersättning för skador efter snöras
Frusen snö som rasar ner från taket och slår sönder prylar (trädgårdsbord, utekrukor m.m.) på uteplats som medlem med nyttjanderätt har på markplanet. Är styrelsen ersättningsskyldig av sönderslagna saker?
Göran
Svar: Ja! Det är bostadsrättsföreningen skyldighet att se till att snö och is som kan rasa ned från tak tas bort. Det ska göras "utan oskäligt dröjsmål" viket normalt innebär snön och isen ska tas bort omedelbart.
Om det inte görs och det sker en olycka vilar ansvaret på föreningen som kan bli skyldig att betala för skadan. Ansvaret för det som hänt kan antingen drabba föreningen eller enskilda ledamöter i styrelsen. I det här fallet blev det endast materiella skador. Men om det blivit en allvarlig olycka, kan det leda till att det utdöms böter eller till och med fängelse.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist, redaktör
Ta betalt för elkostnad i tvättstugan
Vi är en Brf med fem lägenheter och hälften använder tvättstugan. Resten har egna maskiner i sina lägenheter. Det står inte i några stadgar om fri el till maskinerna. Kan styrelsen bestämma om elmätare till varje maskin och att man får betala den ström man använder?
Med vänlig hälsning – Rolle
Svar:Elkostnaden för den gemensamma tvättstugan är en föreningskostnad som redan betalats över årsavgiften. Föreningen saknar rätt att ta ut ytterligare ersättning för elförbrukning vid användning av den allmänna tvättstugan. Det förefaller också administrativt dyrt, krångligt och därtill lite snålt.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens - bostadsrätt
Slå ihop två föreningar - Vad krävs?
Hej fick en idé! Vad innebär det om två bostadsrättsföreningar ombildas till en? Vi är en liten brf med 4 lägenheter och grannföreningen har ett hundratal! Vi har förvaltat själva i 33 år. Fastigheten är i gott skick, även välskött utomhus! Är det lantmäteriet man ansöker hos?
Tacksam för svar! Aisa
Svar: Det går att lägga ihop två bostadsrättsföreningar genom fusion. Det är också möjligt att besluta om försäljning av föreningens fastighet till grannfastigheten. Då upphör bostadsrätterna och nya behöver upplåtas. Jag föredrar personligen det andra förfarandet. Det är inte svårt för en kunnig advokat som gjort det tidigare. Men om man anlitar någon som inte riktigt kan sin sak kan det bli både dyrt och fel. En förutsättning för det är att båda föreningarna strävar åt samma håll och att beslut fattas på rätt sätt. Om ni alla är överens om att det är en bra idé så är det dags att börja diskutera med grannföreningen. Frågan om sammanläggning av fastigheter är inte nödvändig och därmed är det inte sannolikt att det räcker eller är meningsfullt att i första ledet vända sig till Lantmäteriet.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens - bostadsrätt
Rätt att kräva information om försäljningspriset
Har en medlem i föreningen rätt att kräva information om försäljningspriset på lägenhet som säljs i föreningen? Alltså om en annan medlem säljer sin lägenhet och styrelsen får kopia av avtalet som bifogas lägenhetsregistret. Då vill ”grannen” veta priset och menar att det skall styrelsen lämna ut till honom.
Mvh – Anna
Svar: Den enda som har rätt att begära ut ett utdrag ur lägenhetsförteckningen är lägenhetsinnehavaren. Annan medlem kan således inte begära att utfå uppgifter om annan lägenhet i föreningen. Detsamma gäller vid försäljning av medlems lägenhet. Föreningen ska skydda sina medlemmars integritet och inte utge information om inte föreningen är tvungen till det enligt lag. Det är däremot möjligt för nyfikna att använda offentliga källor som Booli och Hemnet för att se slutpriser med mera.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Ersättning till sjukskriven extern ordförande
Hej! Vi har haft en extern ordförande under det senaste året. Men hen sjukskrev sig under hösten och har inte hörts av efter det. Stämman blev framflyttad till hösten. Den externa ordföranden deltog inte och en ny ordförande som är medlem i föreningen valdes då.
Vi fick nyligen ett mail med krav om ersättning för vissa åtaganden från den tidigare externa ordföranden. Det gällde samtal som hen haft med boende och förvaltare. Borde hen inte som sjukskriven, överlåtit dessa frågor till styrelsen? Hur går vi tillväga? Inte ska vi behöva betala hen när hen inte innehaft posten som ordförande under den här tiden?
Mvh brf Öbo
Svar: Det förekommer att en del föreningar väljer en extern styrelseordförande som arbetar på uppdragsbasis. Uppdraget får förstås ha upphört när ny ordförande valts. Om sådan lösning valts gäller det som normalt gäller nämligen att utfört arbete ska ersättas under tid uppdragsförhållandet pågår.
Jörn Liljeström, advokat, specialkompetens – bostadsrätt
Trasig balkongdörr och karm – vem ska betala?
Hej! Vi har haft inbrott via balkongen på andra våningen. Vi måste ha en ny dörr och dörrkarm. Föreningens stadgar är normalstadgar samma som HSB och Riksbyggen tillämpar. Vem ska stå för kostnaden? Det verkar vara någon form av delat ansvar. Vårt försäkringsbolag säger att de inte ska ersätta kostnaden utan det är föreningens ansvar. Vad är det som är praxis?
Svar: Föreningen ansvarar för dörrkarmen. Precis som du i regel ansvarar för fönstrens karm. Men normalt är det bostadsrättshavaren som ansvarar för ytterdörrarna till lägenheten, förutom målning av utsidan. Balkongdörren är en ytterdörr och är alltså ditt ansvar om ni i föreningen har normala stadgar.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Inglasning – vem ansvarar för reparationer?
Hej! Två av innehavarna i vår brf ville på egen bekostnad glasa in sina balkonger, vilket styrelsen godkände. Bygglov godkändes och balkongerna glasades in på ett snyggt sätt utan kostnad för föreningen. Innehavarna skrev ett intyg till föreningen att eventuella reparationer på inglasningen står de för själva. Vår fråga är om lägenheterna säljes, går ansvaret för eventuella reparationer över till ny ägare eller måste föreningen ta över ansvaret?
Svar: Föreningen bestämmer över allt som finns utanför lägenheten. Det gäller i regel även för föreningens mark. Om en medlem vill göra en större förändring som påverkar huset eller marken krävs därför föreningsstämmans tillstånd – det räcker alltså inte med styrelsens. Normalt ska det upprättas ett avtal mellan föreningen och bostadsrättshavaren när det gäller ansvarsfördelningen. I det fall bostadsrätten säljs tar köparen över ansvaret.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist, redaktör
Kostnad för vattenavstängning
Hej ! Jag bad min bostadsförening om vattenavstängning för att renovera i badrummet. Jag hade inte bestämt någon tid utan jag skulle rätta mig efter dem. Efter ett tag fick jag en faktura på cirka 1 500 kr. Har de rätt att göra så ? De meddelade mig inte att det kostar så mycket.
Sam
Svar: Det är lite svårt att förstå din fråga eftersom det inte framgår om vattnets stängdes av och du därefter blev debiterad. Men allmänt kan man säga att föreningen inte är skyldig att bekosta en avstängning av vattnet då det gäller önskemål från en enskild medlem. Begär du en sådan tjänst och det innebär en kostnad då har föreningen rätt att debitera dig för vad det kostar.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Rätt till reducerad avgift vid renovering– vad gäller?
Jag undrar om vi har rätt till att få reducering av vår årsavgift. Föreningen ska under tre år renovera fasader. Firman som ska utföra jobbet har satt upp baracker i två våningar och utetoaletter precis intill vår baksida.
Det kommer bland annat innebära att vi får skugga på vår baksida (pga. höjden av barackerna). Och säkerligen lukt från toaletterna under varmare dagar. Inklusive annat som följer med, när man sätter upp baracker. Därför undrar vi om vi har någon rätt att begära reducering av vår årsavgift av föreningen? Vi är över hundra hushåll i föreningen, men bara två hushåll som drabbas av detta i tre år. Tack på förhand!
Mvh Ilona
Svar: Nej, ni har inte rätt till reducering av årsavgiften. När föreningen renoverar fasaderna uppfyller den sin underhållsskyldighet för sina hus. En förening är endast skyldig att sätta ner årsavgiften eller ersätta skada om den genom sin försumlighet vållar skada. Det är inte försumligt att fullgöra underhållsansvaret. Underhåll kostar mycket pengar och alla medlemmar måste vara med att betala dessa gemensamma kostnader genom att betala sina månadsavgifter.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Vaktmästarens lön - Styrelsen vägrar svara
På vårt årsmöte kom det upp klagomål på vaktmästarens arbete. Även lönen som denne får för sitt arbete ifrågasattes. Då några av föreningens medlemmar ville se arbetsbeskrivningen meddelade styrelsen att den inte är en offentlig handling och att de därför inte kommer att ta fram den. Är det verkligen så att bostadsrättsföreningens medlemmar inte har rätt att se vad deras pengar går till?
Therese
Svar: På ordinarie årsstämma vid genomgång av årsredovisningen har alla röstberättigade medlemmar rätt att ställa frågor som är relevanta för bedömningen av föreningens ekonomi. Till det hör fråga om kostnaderna för vaktmästare och liknande. Styrelsen är skyldig att svara men om
styrelsen inte kan svara direkt kan de återkomma med skriftligt besked senare. Föreningens handlingar är däremot inte offentliga handlingar i lagens mening. Föreningen är inte heller skyldig att lämna ut handlingar till den som frågar efter dem. Men oavsett detta har exempelvis föreningens revisor en självklar rätt att gå igenom handlingarna och även sådant som exempelvis lön till vaktmästare.
Jörn Liljeström,
advokat, specialkompetens – bostadsrätt
Ansvar vid fuktskada
Ägaren innan oss fick sitt badrum renoverat av ett företag som föreningen anlitat på grund av att det uppstått en fuktskada. När vi sedan flyttade in såg vi att åtgärden i badrummet var undermåligt gjord, vilket har medfört sprickor i fogen under en vägghängd toalett. Föreningen har skickat en besiktningsman som håller med om att hela renoveringen av badrummet är undermåligt utförd och förbjuder oss att använda det på grund av risk för fuktskada.
Föreningen kräver nu att vi ska åtgärda problemet och renovera trots att det är föreningen som anlitat firman som gjort det undermåliga arbetet. Vi har hört av oss flera gånger och frågat om kvitton och papper. På detta får vi antingen inget svar eller undanflykter. Vi har även påtalat att de måste spara dessa i 10 år. Vi har fått vissa kvitton på delfakturor genom förra ägaren, men det ansvariga företaget som vi också varit i kontakt med kräver en slutfaktura. Denna har vi inte. Är det verkligen vi som har ansvaret?
Mvh Sophie
Svar: Det kan vara ni som har ansvaret, beroende på omständigheterna. Bostadsrättshavare ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick. I det ansvaret ingår att se till att badrummet är fullt funktionsdugligt. Det spelar i det sammanhanget ingen roll att badrummet inte fungerar som det ska.
Även om föreningen tidigare utfört undermåligt arbete som har orsakat problemen som finns nu så ska bostadsrättshavaren ändå reparera och åtgärda badrummet. Men om problemen beror på att föreningen, eller dess entreprenör, vållat skada genom undermåligt arbete kan bostadsrättshavaren kräva skadestånd av föreningen. Skadan består i kostnaden för reparation. För att få framgång krävs naturligtvis att man kan visa att föreningen eller dess entreprenör orsakat problemen genom vårdslöshet.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Fönsterbyte kan bekostas av medlem
Jag bor i bostadsrätt i två plan med vindsfönster. Vi har problem med dessa fönster eftersom de ger otillräcklig ljudisolering och det går inte att ha dem öppna för ventilation om det regnar för då regnar det in. Jag har hört av mig till styrelsen och erbjudit mig att själv stå för kostnaden av fönsterbyte till andra fönster. Jag har då fått till svar att fönstren tillhör föreningen och därför är frågan avslutad. Nu undrar jag – har föreningen möjlighet att bevilja min förfrågan? Jag förstår att de har rätt att avslå. Men på deras svar lät det som om det vore en omöjlighet för dem att bevilja. Stämmer detta?
Vänligen – Mari
Svar: Föreningen kan ge dig tillstånd att byta fönster. De bör säga ja, under förutsättning att byggregler och myndighetsföreskrifter följs. Det finns ingen bra anledning att säga nej när du bekostar bytet och dessutom gör det för att bättre ljudisolering behövs. Under vissa förhållanden kan du genomföra bytet mot föreningens vilja men det kan ge en besvärlig konflikt.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Kollektiva straffavgifter är otillåtna
Fick mail från min bostadsrättsförening att någon ej städat undan uppe på vinden där vi har förråd och föreningen kommer därför att ta ut 200 kronor extra av alla oss som bor här. Får man göra så?
Vänliga hälsningar - Teresia
Svar: En bostadsrättsförening får inte ta ut någon avgift utan uttryckligt stöd i stadgarna. Det är också förbjudet att ta ut en kollektiv straffavgift på grund av bristande städning. Om en förening ändå kräver en sådan olaglig avgift saknas betalningsskyldighet. Ingen behöver betala. Om någon redan betalat kan de kräva pengarna tillbaka.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Fördelning av årsavgifter
Vår brf består av 10 lägenheter, där cirka halva årsavgiften består av ränta och amortering. Jag har fått förfrågan om att bygga en 11:e lägenhet, som jag bekostar privat. Föreningens lån förblir alltså orörda. Ska årsavgiften för lägenhet 11 belastas med befintliga lån i föreningen, eller ska avgiften endast baseras på övriga kostnader i föreningen?
Jag jämför ovanstående med föreningar där man låtit medlemmar lösa sin del av föreningens lån, för att på så vis sänka sin egen hyra. I mitt fall borde jag i och med att föreningens lån ej påverkas automatiskt "lösa" min del av föreningens lån, eller?
Mvh Undrande
Svar: Årsavgiften ska fördelas så att den svarar mot vad respektive lägenhet belastar föreningen med vad gäller kostnader, i enlighet med föreningens stadgar. Det är lämpligt att en ny lägenhet har samma årsavgift som de äldre, den kostar inte mer att värma upp etc. Den marknadsmässiga ersättningen tar föreningen istället ut vid upplåtelsen i form av insats och upplåtelseavgift.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Rätt att upphandla?
Har en styrelse rätt att genomföra en upphandling för flera miljoner kronor av målningsförbättringar, trots att styrelsen inte beviljades ansvarsfrihet vid den senaste stämman? Upphandlingen har genomförts efter den stämman.
Med vänlig hälsning Micke
Svar: Ansvarsfrihet eller inte begränsar inte styrelsens rätt att agera inom ramen för sina uppgifter. Frågan avgörs baserat på omständigheterna i det aktuella fallet, det vill säga om upphandlingen i sig är bra eller inte.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Bjuda på mat och vin?
Hej Vi är en liten brf och ska ha en städdag frampå, samt ha en liten gårdsfest efter då vi firar fem år som förening. Min fråga är om man får lov att låta föreningen stå för kostnaden för mat respektive dryck (läsk). Alkohol förstår jag att det inte är tillåtet. Sedan ska vi eventuellt ha lite lekar med priser samt pynta upp lite. Får man ta det genom föreningen?
Tacksam för svar – Cathrine
Svar: Ni kan självklart bjuda era medlemmar på mat och även vin. En Brf är ett slutet sällskap eftersom det är en förening. Att bjuda era medlemmar på mat och dryck i samband med stämmor eller andra aktiviteter det är något ni själva beslutar. Det är dock viktigt att ni tar ett protokollfört styrelsebeslut på detta. Tycker det låter som en utmärkt och trevlig idé.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist, redaktör
Styrelsen vägrar svara revisorn
Hej, jag är förtroendevald revisor i vår brf, vi har även en extern revisor. När styrelsen inte svarar på en del frågor jag ställer, har jag då någon möjlighet att kräva ett svar? Eller är det upp till styrelsen om de vill svara eller ej?
Med vänlig hälsning, Birgitta
Svar: I de fall revisorn har frågor som är relevanta för uppdraget bör styrelsen svara på dessa. Det är trots allt i revisorsberättelsendet framgår om styrelsen bör beviljas ansvarsfrihet. Om revisorn upptäcker felaktigheter är det viktigt att styrelsen informeras så de får en möjlighet att åtgärda problemen. Sker det inte ska det tas upp i revisionsberättelsen.
Revisorns uppdrag är att granska föreningen. Främst handlar uppdraget om att göra ekonomisk kontroll (granskning av årsbokslutet) och förvaltningskontroll, att se till att styrelsen sköter sitt uppdrag.
I förvaltningskontrollen ingår även att granska den tekniska förvaltningen och kontrollera att styrelsen ser till att byggnader och mark sköts på ett tillfredsställande sätt. Samt att de förändringar föreningen beslutat om genomförs, vilket framgår av årsmötesprotokollet.
Det är viktigt att komma ihåg att revisorn har tystnadsplikt, även efter att uppdraget upphört. Sådant man fått veta i samband med sitt uppdrag får inte föras vidare, om det kan skada föreningen. Till föreningsstämman är revisorn skyldig att lämna all information som stämman begär, om informationen inte skulle kunna skada föreningens eller enskilda medlemmars intressen.
Revisorn måste också lämna ut alla upplysningar om föreningen till en medrevisor, särskild granskare eller en ny revisor. I detta fall är det tillåtet eftersom revisorer och granskare också har tystnadsplikt.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist, redaktör
Jäv? Kassören och revisor har gemensam firma
Hej! Vi är en liten bostadsrättsförening. Vår kassör och revisorskonsult har redovisningsföretag tillsammans. Det känns inte okej att den som skriver årsredovisningen har företag tillsammans med den som skriver under som revisor. Jag har förstått att revisorn är till för att skydda medlemmarna och vår enda chans att se att allt går rätt till.
Är detta jäv moraliskt eller korrekt enligt lag ? I vilken lag och paragraf kan jag läsa om detta?
Tack Jenny
Svar: Det är olämpligt att det finns en sådan koppling mellan styrelseledamot och revisor. Det är jämställbart med jäv och grunderna för jävsbedömning. I lagen kommer jävsreglerna till uttryck i Lagen om ekonomiska föreningar (LEF) och beskrivs i förarbeten och kommentar till denna. Vad gäller revisor börja med att läsa LEF 8 kap 19§ och för styrelseledamot kan man läsa LEF 7 kap 23§. Juridiken är dock sådan att det inte ger så mycket att läsa lagen om man inte är jurist, de tolkningar man gör utan utbildning inom området blir ofta felaktiga.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Vem ska betala byte av packning?
Hej Ingår packningsbyte av diskbänksblandare i bostadsrättsföreningars åtagande, eller är det innehavarens ansvar att se till att det inte läcker ut vatten.
Mvh Fred
Svar: Bostadsrättshavaren ansvarar vanligtvis för armaturer, vatten (blandare, duschmunstycke mm) inklusive packning, avstängningsventiler och anslutningskopplingar på vattenledning, såvida inget annat anges i stadgarna.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist, redaktör
Endast styrelsen beslutar om höjd avgift
Hej! Styrelsen i vår förening har beslutat att höja kostnaden för el som debiteras i samband med avgiften (ej efter förbrukning). De valde då även att debitera retroaktivt för de senaste sex månaderna, är detta ok? Utan förvaring fick alla medlemmar en ökad kostnad på cirka 2500 kronor att betala denna månad. Tack på förhand! Med vänlig hälsning, K
Svar: Det är endast föreningens styrelse som årligen kan fatta beslut om höjning eller sänkning av månadsavgiften. Styrelsen ska hålla koll på föreningens ekonomi och se till att höja avgiften. Men det som rekommenderas är att det sker i små steg, exempelvis några procent varje år. Främst handlar det om att ha täckning för inflation och allmänna kostnadsökningar.
Tyvärr kan det dock bli så att det uppstår en situation som gör att styrelsen måste höja månadsavgiften kraftigt. Det kan även gälla retroaktiva höjningar om det under en tid uppstått ökade kostnader som man tidigare inte tagit höjd för. Det finns inget som säger att höjningar måste meddelas lång tid i förväg. Många föreningar har möjlighet att ta ut avgift för el efter förbrukning. Det framgår av stadgarna om det är så.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist, redaktör
Kommunen köper bostadsrätter och hyr ut!?
Hej. Vet du om det är okej att en kommun köper en bostadsrätt och hyr ut till flyktingar.
Dan-Axel
Svar: Ja, det får en kommun göra. Kommunen har ett ansvar för bostadsförsörjningen. Som ett led i det ansvaret har kommunen rätt att köpa bostadsrätter och inrymma bostadsbehövande i sina lägenheter. Ingen bostadsrättsförening får neka en kommun medlemskap.
Det finns inte någon begränsning av hur många bostadsrätter en kommun får köpa i en bostadsrättsförening, men det är brukligt att kommunerna sprider ut sitt ägande mellan olika bostadsrättsföreningar. De personer eller familjer som bor i dessa lägenheter kommunen köper är vanligtvis personer som av olika skäl hamnat utanför
den vanliga bostadsmarknaden och behöver hjälp med eget boende. Men det finns inget som hindrar att kommunen väljer att inrymma flyktingar i sina lägenheter, och det finns inte heller något som hindrar en kommun från att köpa fler lägenheter för det syftet.
En kommun som är bostadsrättshavare är i princip skyldig att följa samma regler som andra bostadsrättshavare. Kommunen ska såklart betala årsavgiften i tid och även i övrigt sköta sig som man ska. Om exempelvis störningar skulle uppstå från dem som inrymts i viss bostadsrättslägenhet, kan föreningen säga upp kommunen på motsvarande sätt som man kan göra i andra störningsfall.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Ansvar för nedfallande träd
När jag fick tillträde till min bostadsrätt och sedan åkte till lägenheten märkte jag att det fallit ett träd på glasbalkongen som blivit totalförstörd. Huset färdigställdes för ett år sedan, säljaren har inte bott där, och därför inte vetat om skadan. Skadorna fanns inte där när jag var på visning för en månad sedan. Vem kommer kostnaden att laga balkongen falla på, mig, föreningen eller tidigare bostadsrättshavare?
Mvh Anna
Svar: Det är sannolikt så att köpeavtalet du har med säljaren anger att risken övergår vid tillträdet, dvs att säljaren står för reparationskostnader för skador som inträffar innan dess. Det är tänkbart att det ytterst är den som ansvarar skötseln av fastigheten (inklusive träden) som ansvarar för skadan, alltså föreningen.
Du har förmodligen rätt att kräva ersättning av säljaren som sedan i sin tur får se om det går att få ut något av bostadsrättsföreningen. Oavsett vad som avtalats är ni fria att träffa en annan överenskommelse om hur skadan ska repareras/ersättas. Om ni inte kan komma överens relativt snabbt kan du behöva anlita juridiskt ombud.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Extra avgift för hiss
Hej, för sex år sedan sattes det in hissar i alla trappuppgångar och alla lägenhetsinnehavare betalar sedan dess 500 kronor i månaden för detta, vilket alla godkände. Men nu har en person i föreningen börjat klaga på att alla betalar lika mycket, då han hävdar att detta är olagligt och att summorna ska ändras och att de med större lägenheter ska betala en högre avgift än de med mindre. Jag tycker att alla använder hissen lika mycket och alla borde betala lika mycket. Har föreningen gjort fel eller kan vi fortsätta ta ut samma avgift för alla?
Tack på förhand, Robin.
Svar: Bostadsrättsföreningar får endast ta ut avgift efter vad som uttryckligen står i stadgarna. Det brukar vara så att årsavgift ska tas ut i proportion till vad som belöper sig på lägenheten av föreningens gemensamma kostnader. Detta uttrycks ofta så att avgift sätts i relation till andelstal eller insats.
Det är inte lagligt att utan uttryckligt stadgestöd ta ut 500 kronor per lägenhet för hiss. Föreningen har gjort fel och får inte fortsätta att ta ut lika mycket avgift av alla för hissen. Jämför med t ex trappan, taket, tvättstugan, föreningens lån, driftskostnader och allt annat gemensamt.
Alla gemensamma kostnader ska fördelas enligt samma fördelningsnyckel och man ska inte bryta ut just exempelvis en hiss, bara för att den är ny, och behandla den annorlunda. Alla föreningens kostnader hanteras tillsammans och på samma sätt oavsett om det är ”gamla” eller ”nya” kostnader.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Tilläggsförsäkringen gällde inte
Hej, I vår förening har vi en kollektiv tilläggsförsäkring som ingår i månadsavgiften för boende. Nu har två lägenheter drabbats av vattenskador på grund av bristande underhåll, tät- & ytskiktskostnader har fakturerats till dem men försäkringsbolaget tar inte dessa kostnader på tillägget.
Den ena skadan avser en vägg och den andra en golvbrunn, vilket då borde ersätta i det ena fallet golvet och den andra väggen. Om detta tillägg inte ersätter vad ska vi då ha? Vi önskar tips på var/vem boende ska vända sig till?
Styrelsen
Svar: Om föreningen annars har en kostnad som inte täcks av försäkring så kan man behöva acceptera det. Man kan inte alltid och i alla sammanhang hämta alla sina kostnader av någon annan.
Det är bra att få upp en rutin med att analysera vem som bär vilken kostnad enligt ansvarsfördelningen och sedan försöka hämta kostnaden från annan om grund finns. Exempelvis på grund av försäkringsavtal eller på grund av att någon vållat en skada och är skadeståndsskyldig. Men i de fall det inte finns någon möjlighet att hämta kostnaden från någon annan så står föreningen kvar med kostnaden själv.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Ansvar för merkostnad vid byte av golvbrunn
Hej! Vi har en medlem i vår förening som tänker renovera sitt badrum. Det gäller utbyte av golv och väggbeklädnad. Golvbrunnarna i badrummet är dag inte godkända, utan måste bytas ut i samband med renoveringen för att garantierna för fuktskador m.m. skall gälla.
Vem står för merkostnaden av utbytet av golvbrunnarna, är det föreningen eller lägenhetsinnehavaren? Samma gäller för väggarna, underlaget är ej godkänt idag, utan måste bytas ut mot våtrumsgips?
Vänliga hälsningar Leif
Svar: Enligt bostadsrättslagen 7 kap 12 §, 2 stycket: ”Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet". Det betyder motsatsvis att bostadsrättsinnehavaren enligt lag ansvarar för en avloppsledning (inklusive golvbrunn) som bara går till den egna lägenheten. Så golvbrunnen och ledningen ut till det gemensamma avloppssystemet (som tjänar fler än en lägenhet) bör medlemmen kunna byta själv, om inte stadgarna säger något annat.
Det är vanligt med stadgar som säger att golvbrunn och ledningen ut till det gemensamma är föreningens ansvar. I så fall gäller det. Då stannar bostadsrättshavarens ansvar vid att rensa golvbrunnen och se till att anslutningen och tätningen till tätskikten fungerar.
Kontrollera hur era stadgar är uppbyggda och om de avviker från lagen eller inte. Det går alltid att ge föreningen mer ansvar och bostadsrättshavaren mindre ansvar. Men inte tvärtom. I normalfallet ansvarar bostadsrättshavaren för lägenhetens inre och det inkluderar allt som krävs för badrummets funktion inklusive det som ligger under själva tätskiktet.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
