Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera att vi svarar på alla beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Klicka här, skriv din fråga och skicka till oss
Läsarfrågor och expertsvar som rör andrahandsuthyrning
Hyr ut i andra hand - har två boenden
Vi har en medlem som har två boende, i vår förening och på annan ort. Medlemmen har provat att hyra ut i andrahand ett flertal tillfällen. Men fått avslag på grund av ej godtagbara skäl av styrelsen. Nu har det flyttat in en familj som medlemmen kallar inneboende, och påstår att medlemmen också skall bo där, som vi förstår, så bor de inneboende själva i lägenheten.
Regler och stadgar är förklarade för medlemmen. Så ord står mot ord om boendet. Vi använder bostadsrätternas mönsterstadgar. Så vår fråga är hur löser vi detta läge?
MVH Styrelse i BRF
Svar: Om anmodan inte efterföljs så kan föreningen säga upp medlemmens bostadsrätt för förverkande. Föreningen kan också välja att anta en generös policy för andrahandsupplåtelse.
Vad gäller rättelseanmodan och uppsägning så bör ni inte försöka er på att hantera sådant själv eller genom er förvaltning. När rättsliga åtgärder kan behöva vidtas behöver ni blanda in en skicklig processförare det vill säga en sakkunnig jurist redan från början.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Otillåten uhyrning i andra hand - grund för uppsägning
Hej, jag sitter i styrelsen i vår Brf. Vi har en situation med en medlem som har upplåtit sin lägenhet i andra hand flera gånger under flera år, utan styrelsens tillstånd. Han bor inte i lägenheten sedan 10 år tillbaka och är dessutom folkbokförd på annan ort. Men han står på överlåtelsekontraktet och är medlem i föreningen.
Vi har ringt och skrivit till honom att det inte är ok. Han har ursäktat sig och sagt att han ska tänka på det framåt.
Den nuvarande andrahandshyresgästen har stört grannen och sedan lånat ut lägenheten till en kompis i en månad under sommaren, alltså en tredjehandsuthyrning – återigen utan någon som helst information till styrelsen.
Vi undrar hur vi kan agera i denna situation. Vi har diskuterat att neka tillstånd för andrahandsupplåtelse framöver, men samtidigt inser vi att vi har egentligen inte rätt att göra det. Vi vill inte heller vräka nuvarande hyresgästen – det är ganska drastiskt . Men samtidigt känner vi att vi har en skyldighet gentemot hela föreningen att agera och rätta till situationen. Skulle verkligen uppskatta input från er.
Hälsningar D
Svar: Det är inte tillåtet att upplåta sin lägenhet i andra hand utan styrelsens tillstånd. Om man ändå gör det så kan lägenheten sägas upp på grund av förverkande efter en rättelseanmodan.
Det går kanske att komma överens om avflyttning och försäljning eller så måste föreningen driva en tvistig uppsägning i domstol och för att se om det går att avhysa den som upplåter lägenheten i andra hand utan tillstånd. Ni behöver hjälp av ett skickligt ombud för att göra allt rätt, ni kan inte göra detta själva.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Vuxna barn flyttar in i föräldrarnas 55+
Hej, vi är en så kallad. 55+förening och vi undrar hur vi hanterar följande scenario som vi inte accepterar. En person 55+ köper en lägenhet och blir medlem, men flyttar inte in, istället flyttar hens barn in.
I våra stadgar står det att det avsedda ändamålet med lägenheten är permanentbostad för bostadsrättshavaren. Om köparen mantalsskriver sig på adressen alternativt inte gör det, har det någon betydelse i sammanhanget?
Tacksam för svar Bengt-Åke
Svar: Det rör sig om en andrahandsupplåtelse och det kräver tillstånd från föreningens styrelse. Utan sådant tillstånd kan föreningen skicka en rättelseanmodan. Därefter, om rättelse inte vidtas, säga upp bostadsrätten som förverkats på grund av den olovliga andrahandsupplåtelsen.
Att innehavaren står skriven på adressen men i praktiken inte bor där ändrar inget eftersom det i sådant fall ändå är fråga om en otillåten andrahandsupplåtelse.
Detta gäller oavsett om hyra betalas eller inte och gäller även bostadsrättshavarens vuxna barn. Om bostadsrättshavaren faktiskt bor i lägenheten har han eller hon självklart rätt att ha sina barn eller andra boende hos sig.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Kan korttidsuthyrning betraktas som ”boende?
Hej! Jag bor i en förening som i stadgarna tillåter andrahandsuthyrning. Det har nu uppstått vissa problem i anslutning till korttidsuthyrning bland annat via AirBnB. I bostadsrättslagen står att bostadsrätten ska användas till ”boende”.
Kan korttidsuthyrning på bara några dagar betraktas som ”boende”? Vi är flera som menar att uthyrningen bör omfatta minst tre månader.
Hälsningar - Gullivi
Svar: Om andrahandsuthyrning tillåts i era stadgar då är det detta som gäller. Den formulering du hänvisar till handlar endast om att lägenheten ska användas som bostad. När det gäller omfattning av tid så har det ingen betydelse. Det som avses är snarare att lägenheten inte får användas exempelvis som butik, restaurang, tandläkarmottagning eller annat som inte räknas som bostad.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist, redaktör
Styrelsen kan besluta att hyra ut en lägenhet
Vår förening förde talan mot en hyresgäst som hyrde ut sin hyresrätt olovligt i andrahand. Vi vann tvisten och hyresgästen avhystes. Nu har vi en ny styrelse och de har nu beslutat att lämna lägenheten till bostadsförmedlingen för att den ska upplåtas med hyresrätt på nytt. Har styrelsen verkligen mandat att göra så?
I ändamålsparagrafen står att lägenheter skall upplåtas med bostadsrätt till medlemmar och ingenting om hyresrätt. Jag undrar också om det ligger i medlemmarnas ekonomiska intresse att upplåta en lägenhet som blivit ledig med hyresrätt?
Mvh Marcus
Svar: Ja, styrelsen har rätt att besluta om att upplåta ledig hyreslägenhet med hyresrätt. Det gäller inte bara lokaler utan även hyresrätter som är avsedda för bostadsändamål. Det är dock riktigt att lägenheten skulle kunna upplåtas med bostadsrätt istället och det skulle kanske, beroende på omständigheterna vara det mest lämpliga när det gäller bostadslägenheter i en bostadsrättsförening.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Andrahand eller inte?
Om en bostadsrättshavares vuxna dotter bor i hans lägenhet. Anses det att hon bor i andrahand?
Mvh - Jan
Svar: Det rör sig alltid om andrahandsupplåtelse när någon annan än bostadsrättsinnehavaren bor i lägenheten, oavsett om det barn/föräldrar/syskon eller någon annan. Om man bor tillsammans i lägenheten är det naturligtvis en annan sak.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Utökat ansvar för bostadsrättshavare vid andrahandsuthyrning
Hej! Går det i det avtal som brf tecknar med bostadsrättsinnehavaren avseende andrahandsuthyrning infoga ansvar för bostadsrättshavaren att vara ansvarig för skador och uppkomna fel som andrahandshyresgästen gör om inte dessa täcks av försäkringar?
MVH/Jan Å
Svar: Bostadsrättslagen är tvingande som skydd för bostadsrättsinnehavaren. Ny rättspraxis innebär att en bostadsrättshavare inte ansvarar för sin andrahandshyresgäst gentemot sin förening.
Därför går det inte att utöka en bostadsrättsinnehavares ansvar på det sättet då det skulle strida mot nu gällande rätt.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Ordförande hyr ut i andrahand utan tillstånd
Hej! Vår ordförande hyr ut sin bostadsrätt i andrahand genom ett företag som använder den som bostad till sina anställda. Vi medlemmar anser inte att det är godtagbara skäl för upplåtelse av bostadsrätt i andrahand. Han hyr ut sin bostad i spekulativt syfte och tar nog ut hög hyra. Upplåtelsen kan liknas vid en hotellverksamhet av kommersiell natur.
Vår ordförande har inte varit ärlig emot övriga styrelsemedlemmar som är unga och oerfarna. Han har inte angett några skäl för uthyrningen, ingen tidsbestämning, ingen skriftlig ansökan om hyresgästens namn.
Det kan väl inte vara tillåtet att en ordförande beter sig så illa.
Vänliga hälsningar från Inger
Svar: Föreningen har rätt att säga nej till andrahandsupplåtelse som sker till ett företag. Det finns också goda skäl att säga nej när det sedan är fråga om upplåtelser itredje hand till flera olika personer.
Det är viktigt att ingen missbrukar sin
ställning. Den styrelseordförande som inte följer spelreglerna och gynnar sig själv bör inte sitta kvar i styrelsen. Om personen inte har omdömet och integriteten att avgå själv, kanske efter samtal med någon som förklarar problemet för personen, bör personen avsättas.
Styrelsen konstituerar i regel sig själva. Det betyder att styrelseledamöterna kan bestämma att någon annan (som faktiskt bor i föreningen) ska vara ordförande i styrelsen.
En möjlighet är att avsätta styrelseordföranden på en stämma. Styrelsen är skyldig att kalla till en extra stämma om en tiondel av styrelsens medlemmar kräver detta i syfte att det ska ske ett nyval. Om styrelsen därefter beslutar att kalla till extrastämma för nyval kan en styrelse väljas utan den nuvarande styrelseordföranden.
Läs på hur man gör eller ta råd av en sakkunnig jurist.
Jörn Liljeström, advokat,
specialkompetens – bostadsrätt
Förlängning av andrahandsuthyrning
Hej! Skulle vilja rådfråga er hur ni ser på att förlänga uthyrning i andrahand. En medlem fick löfte om att hyra ut i andra hand i ett år pga. att de behövde bo närmare den butik som de bedriver. De fick tillstånd att hyra ut i ett år. Nu vill de förlänga att hyra ut i andra hand ett år till (till samma hyresgäst) då det är fel tidpunkt att sälja.
Stadgarna säger uthyrning under viss tid. Hur länge är det? Särskilda skäl ska man ju ha. De som hyr i andra hand är trevliga och hjälpt till på vårstädning och höststädning. Vad är styrelsens valmöjligheter i ett sådant här läge?
Svar: I och med lagändring för några år sedan har det blivit lättare att få hyra ut sin bostad i andrahand. Det krävs numera bara skäl och inte särskilda eller beaktansvärda som det står i era stadgar.
Normalfallet är att det brukar vara svårt för en förening att neka andrahandsupplåtelse om den inte pågått mycket länge eller finns problem. Det finns fall där bostadsrättsinnehavaren har fått godkänt av hyresnämnden i omgångar om ett år i taget upp till 5-6 år, men då har det funnits mycket goda skäl för andrahandsupplåtelsen.
Det finns inget hinder för en förening att godkänna andrahandsupplåtelse trots att det gått en lång tid eller om skälen är svaga. I detta fall är det oklart om väntan på att sälja och behovet att bo nära sin verksamhet skulle vara tillräckligt för att få godkänt av hyresnämnden.
Tänk på att det krävs starka skäl för föreningen att neka eftersom det hindrar bostadsrättshavaren att använda sin lägenhet på det sätt som bostadsrättsinnehavaren behöver och vill. Om det inte är något som stör föreningen och hyresgästerna är trevliga och skötsamma så är ingen skada skedd av att tillåta ett år till.
Karin Urbina Rutström,
bostadsjournalist, redaktör