En fastighet med hyresrätter kan ombildas till bostadsrätt om 2/3 hyresgästerna i fastigheten är med på att ombilda och fastighetsägaren är villig att överlåta fastigheten. De hyresgäster som inte vill eller kan köpa bostadsrätt har rätt att bo kvar med hyresrätt om fastigheten ombildas. Bostadsrättsföreningen blir då hyresvärd och har en lagstadgad underhållsplikt för hyreslägenheterna i fastigheten.

Det innebär att hålla hyresgästernas lägenheter i en god standard genom att reparera dessa med jämna mellanrum. Det är inte tillåtet att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till annan om det finns en hyresgäst i lägenheten. Den som är hyresgäst har ett år på sig att ansöka om medlemskap i samband med en ombildning. 

Eftersom det är viktigt att saker och ting görs på rätt sätt och i rätt ordning vid en ombildning kan det vara viktigt att ta hjälp av sakkunninga expert, vilket exempelvis finns hos bostadsrättsorganisationer och etablerade förvaltningsbolag. Det finns även konsulter som specialiserat sig på ombildningar. Anlitas en sådan är det viktigt att ta flera referenser för att säkerställa att den som anlitas är seriös. 

Ombildningsprocessen steg för steg

1. Registrering

Kolla upp intresset bland grannarna i huset och se om ni kan bilda en grupp som vill ta hand om det inledande arbetet. I detta skede är det bra om man kan bilda en bostadsrättsförening. Föreningen måste ha minst tre medlemmar - gärna fler - och till styrelsen krävs tre ledamöter och minst en revisor. Registrering av en bostadsrättsförening görs hos Bolagsverket och då skall ni också antagit stadgar samt bestämt vad er förening skall heta.

2. Intresseanmälan

När bostadsrättsföreningen är bildad och registrerad hos Bolagsverket skickar man in en intresseanmälan till Inskrivningsmyndigheten (exempel på blankett). Inskrivningsmyndighet finns i det län där fastigheten är belägen. Intresseanmälan innebär att föreningen förklarar att den är intresserad att köpa fastigheten och om fastighetsägaren vill sälja så måste bostadsrätts- föreningen i första hand erbjudas att köpa huset - så kallat hembud. För att en intresseanmälan skall vara godkänd så måste följande uppfyllas:

• minst 2/3 av hyresgästerna skall skriftligen anmäla sitt intresse att bostadsrättsföreningen blir fastighetsägare.
• man skall vara folkbokförd på fastigheten och inneha förstahandskontrakt.

3. Besiktning

Den viktigaste punkten vid en ombildning är en noggrann teknisk besiktning av fastigheten. Besiktningen bör utföras av en auktoriserad firma

4. Förhandla

Förhandla om pris och villkor. En fastighetsförhandling kan vara komplicerad. Anlita därför någon kunnig person som har erfarenhet av att förhandla om villkor och pris. Det är oerhört viktigt att alla villkor klart framgår i det kommande köpeavtalet. Det kommer sedan att ligga som grund när er bostadsrättsförening skall rösta om köp. I detta läge har man även en klar bild om priset för fastigheten.

5. Ekonomisk plan

Upprätta en ekonomisk plan. Den ska bland annat innehålla uppgifter om föreningens lån, insatser för lägenheter, andelstal och kommande underhållsbehov. Det är mycket viktigt att den ekonomiska planen är korrekt upprättad och baserad på realistiska underlag som den tekniska besiktningen.

• styrelsen fastställer den ekonomiska planenen
• två utomstående intygsgivare skall godkänna den ekonomiska planen

6.Finansiering

Köpet måste finansieras och nu är det dags att ordna med finansieringen av föreningens lån. Begär in minst fyra offerter från olika låneinstistut (banker). I vissa fall kan även föreningen bistå sina medlemmar med offertförfrågan samtidigt som föreningen begär in sina offerter. Hela köpeskillingen skall finnas på säljarens (fastighetsägarens) konto tillträdesdagen.

7. Köpestämma och köpeavtal

Bostadsrättsföreningen skickar ut en kallelse och bjuder in medlemmarna till en köpstämma. Med kallelsen skall den ekonomiska planen bifogas samt eventuellt övriga underlag som t. ex. offert från låneinstitut m.m. Stämman beslutar nu om köp och undertecknar köpeavtalet om detta inte redan är gjort. För att köp skall godkännas måste minst 2/3 av hyresgästerna rösta för beslut om köp.Oavsett antal innehavare på en lägenhet eller lokal så har man bara en (1) rösträtt per lägenhet/lokal.

8. Ta över fastigheten

Bostadsrättsföreningen tar över fastigheten. Vid tillträdet av fastigheten skall köpebrev undertecknas och säljaren (förra fastighetsägaren) skall erhålla sina pengar. Från detta datum tecknas även upplåtelseavtal för respektive bostadsrätt - föreningen upplåter lägenheterna med bostadsrätt till medlemmarna. Vid tillträdet bostadsrättsföreningen även se till att man fått huvudnycklar, ritningar samt all övrigt dokumentation om fastigheten från säljaren (fastighetsägaren).

Teknisk besiktning - att tänka på!

Ett av de absolut viktigaste momenten vid en ombildning är att skaffa sig en total bild över fastigheten som ska förvärvas. Ofta säljs fastigheten i befintligt skick med klausul att säljaren avsäger sig alla dolda fel. Det är därför mycket viktigt att man är medveten om vad man köper.

Anlita alltid en oberoende besiktningsman som kan ge er tillförlitligt underlag. Nöj er inte med en okulär besiktning utan se till att besiktningsmannen verkligen kontrollerar, känner och mäter.

Som köpare har man undersökningsplikt så tänk på att:

• Begär in all fakta som ritningar, underhållshistorik m.m. från fastighetsägaren
• Kontrollera fukt i några badrum med mätutrustning
• Inspektera fastighetens tak från taket
  (eventuella skador/åtgärder syns inte från gatan)

Lite enkelt kan man säga att det viktigaste är fastighetens skal d.v.s. tak, fasad och fönster. Därefter kommer fastighetens nervsystem så som vatten/avlopp och el.
Sist kommer lägenheter och lokaler samt gemensamma utrymmen.